Có nên "cắm" nhà cũ, vay mua nhà mới?

Theo các chuyên gia, mô hình "nhà đổi nhà" hay còn gọi là "home for home" sẽ tạo điều kiện cho người đã có nhà nhưng chuyển sang một căn hộ rộng rãi hơn, có vị trí đẹp hơn với giá tiền cao hơn…Tuy nhiên, việc chọn lựa chủ đầu tư, kiểm tra pháp lý của dự án và cân nhắc khả năng tài chính quả bản thân là những yêu cầu quan trọng của người mua nhà.

Chưa có cơ sở pháp lý?

Luật sư Lê Hằng (Đoàn luật sư TP Hà Nội) nhận định bản chất của mô hình "nhà đổi nhà" là khách hàng thế chấp nhà đang ở, vay tiền ngân hàng để mua dự án cao cấp của chủ đầu tư. "Theo hình thức ‘nhà đổi nhà’ , người mua vay trả góp gần như 100% và phải có một bất động sản cũ để thế chấp dựa vào sự thỏa thuận của các bên, chưa có bất cứ quy định nào của pháp luật nêu, điều chỉnh vấn đề này…", luật sư Hằng nói.

Luật sư Trương Anh Tú cho biết Luật nhà ở 2020 quy định, với giao dịch trao đổi nhà ở phải có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật nhưng nhà ở hình thành trong tương lai không thể thỏa mãn điều kiện này. Do vậy, pháp luật VN không cho phép trao đổi "nhà đổi nhà" hình thành trong tương lai. Hơn nữa, với mô hình này, khách hàng không được lựa chọn ngân hàng có ưu đãi về lãi suất, mà phải lựa chọn ngân hàng đối tác của chủ đầu tư.

"Chủ đầu tư được nhận đủ đến 100% tiền bán nhà trong khi theo quy định theo Luật kinh doanh bất động sản tối đa là 95% giá trị hợp đồng, 5% còn lại chỉ nhận khi làm xong ‘sổ hồng’.

Ngoài ra, chủ đầu tư có quyền xử lý căn nhà thế chấp, ngân hàng cung cấp được các hợp đồng tín dụng cho khoản vay lớn có tài sản đảm bảo", luật sư Tú nhấn mạnh.

Ngoài ra, theo luật sư Tú, nếu dự án chậm tiến độ hoặc dự án bị treo, khách hàng sẽ lâm vào tình trạng ‘tiến thoái lưỡng nan’ vì vừa không có nhà ở, vừa phải trả nợ ngân hàng.

"Giữa lúc thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn từ dịch bệnh COVID-19, người mua nhà cần tỉnh táo để đưa ra quyết định tránh các rủi ro tài chính…", luật sư Tú nói.

Luật sư Mai Thảo, phó giám đốc TAT Law Firm, cho rằng chủ đầu tư đưa ra điều kiện khách hàng phải đặt cọc 50 triệu đồng mới được tư vấn "nhà đổi nhà", nhưng nếu không mua được nhà, khách rất dễ mất cọc vì không có thỏa thuận cụ thể.

"Đối với trường hợp khách hàng buộc phải bán nhà cũ cho chủ đầu tư hoặc ngân hàng đã thế chấp trước đó cũng đem lại rất nhiều hạn chế như giá bán nhà phải theo thỏa thuận, qua thẩm định...", luật sư Thảo nói.

3 bên đều có lợi?

Trao đổi với chúng tôi,  lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS, khoản tiền 50 triệu đồng là tiền đặt cọc mua căn hộ theo qui định, sau khi khách hàng được tư vấn và đồng ý tham gia chương trình "nhà đổi nhà", không có chuyện "dễ mất vì không có thỏa thuận".

Cũng theo vị này, với mô hình "nhà đổi nhà", khách chỉ thanh toán 30% khi nhận nhà, không có chuyện "khách sẽ không có nhà vừa phải trả lãi" nếu chủ đầu tư chậm tiến độ. Bởi dự án càng chậm giao nhà, chủ đầu tư càng phải chịu nhiều tiền lãi, chưa kể các chế tài theo qui định tại Hợp đồng mua bán căn hộ, trong khi khách mua vẫn ở nhà bình thường.

Theo ông Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE VN, đây không phải là "giao dịch trao đổi nhà" và đòi hỏi phải có giấy tờ nhà để trao đổi như một số dư hiểu nhầm. Thực ra, với mô hình này, thay vì phải chuẩn bị đủ  khoản tiền tương đương 30% giá trị căn hộ muốn mua như khi mua nhà bình thường, khách chỉ cần thế chấp căn nhà đang ở khi kí hợp đồng.

Ngân hàng sẽ giải ngân khoản vay để thanh toán  cho chủ đầu tư theo tiến độ của dự án nhưng khách mua nhà không phải trả tiền lãi vay.

"Chỉ đến khi nhận nhà, khách hàng mới phải nộp 30% giá trị căn hộ, đồng thời dùng chính căn hộ này để thế chấp vay 70% giá trị còn lại. Như vậy, cả 3 bên gồm khách mua nhà - chủ đầu tư và ngân hàng đều được lợi", ông Kiệt nói.

Trong đó, khách mua nhà không cần có khoản tích lũy tài chính ban đầu mà vẫn mua được nhà, thay vì phải chờ đến khi tích lũy đủ tài chính cũng là lúc giá nhà có thể đã tăng cao.

"Nếu đã tích lũy được khoản tiền kha khá, khách có thể dùng tiền đó để đầu tư sinh lợi trong khi chờ nhận nhà", ông Kiệt khẳng định.

Lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS tham gia chươn trình này cũng cho biết ngay trước thời điểm nhận nhà, khách hàng có thể rao bán căn nhà đang ở (đã thế chấp), chủ đầu tư và ngân hàng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho khách bán nhà để lấy tiền thanh toán 30% giá trị căn hộ đã mua.

"Chúng tôi sẽ hỗ trợ khách hàng bằng cách giảm 50% phí môi giới bán căn nhà thế chấp này" vị này cho biết thêm.

Phó tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, giữa thời điểm dịch COVID-19 làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, các chủ đầu tư đưa ra nhiều chương trình hấp dẫn là điều tích cực nhưng khách hàng cần tìm hiểu kĩ. Nếu thấy chưa rõ ràng về pháp lý, khách hàng là người phải biết bảo vệ chính mình!.

Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam Đào Ngọc Nghiêm cũng cho rằng thể chế phát triển nhà ở các quốc gia đều không giống nhau, không thể bê y nguyên mô hình của nước khác để về áp dụng.