Cuối năm nay có xảy ra 'sốt' đất?

Giá vẫn tăng đến cuối năm...

Nhận định về giá bất động sản 6 tháng cuối năm, các chuyên gia đều cho rằng cơ bản vẫn sẽ tiếp tục tăng cho đến cuối năm.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng giám đốc DKRA Group phân tích: Chi phí đầu vào hiện tại rất lớn khiến giá sơ cấp khó giảm và còn có xu hướng tăng nhẹ. Tâm điểm thị trường vẫn thuộc về những sản phẩm ở thực, gần khu dân cư, được phát triển bởi chủ đầu tư lớn, uy tín.

Tuy nhiên, thanh khoản sẽ đi ngang như hiện nay vì chịu ảnh hưởng của diễn biến kinh tế vĩ mô, chiến sự, thuế quan...Đó là những biến số khiến nhà đầu tư dè chừng và khó làm thị trường có sự đột biến.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), phân tích thêm: Thời gian tới, khi nhiều địa phương ban hành bảng giá đất mới thì thị trường sẽ có sự biến động lớn. Hiện một số địa phương đều đưa ra quan điểm sẽ phải điều chỉnh mức giá đất cao lên, với lý do giá mặt bằng thực tế cao, không thể để bảng giá đất quá thấp vì sẽ dẫn đến chênh lệch lớn.

Với doanh nghiệp bất động sản, bảng giá đất tăng sẽ kéo theo tiền sử dụng đất tăng, chi phí đền bù cũng tăng, dẫn đến tổng chi phí đầu tư dự án tăng. Điều này tác động khiến giá nhà tăng lên.

“Bảng giá đất tăng, người dân được lợi khi giá đền bù đất cao nhưng với những người có nhu cầu mua nhà ở phải chấp nhận mức giá cao. Chúng ta muốn giảm giá nhà nhưng tiền thuế đất lại tăng lên thì sẽ không dễ giải quyết”, ông Toản nói.

Cùng quan điểm, ông Dương Văn Sỹ, Tổng Giám đốc An Vượng Land cũng dự báo thị trường bất động sản thời gian tới khó có khả năng giảm giá. Các tỉnh có nội lực mạnh, hệ thống giao thông kết nối tốt sẽ tiếp tục giữ được độ "nóng" nhất định, tuy nhiên, đà tăng giá nhìn chung sẽ chậm lại so với các giai đoạn trước.

Giao dịch trên thị trường vẫn diễn ra thận trọng. Niềm tin chưa thực sự hồi phục rõ rệt khiến tỷ lệ hấp thụ giảm tốc, nhất là khi mặt bằng giá hiện tại vẫn ở mức cao, trong khi nguồn cung không còn khan hiếm như trước.

Ông Sỹ khuyến nghị các nhà đầu tư nên chọn lọc sản phẩm theo tiêu chí: pháp lý - hạ tầng - thanh khoản. Phân bổ nguồn vốn vào các loại hình bất động sản có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định như nhà ở, thương mại, văn phòng…

Tập trung đầu tư vào các địa phương thu hút FDI, phát triển công nghiệp và GDP cao. Cùng với đó là xây dựng chiến lược đầu tư dài hạn, tránh chạy theo đám đông hay kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn.

...nhưng khó xảy ra 'sốt' đất

Chuyên gia bất động sản Lê Đình Chung cho rằng, vừa qua, Chính phủ đã liên tục có những hành động nhằm tháo gỡ pháp lý cho các dự án bất động sản còn vướng mắc. Điều này sẽ giúp nguồn cung tăng, khách hàng có nhiều sự lựa chọn, thị trường sẽ sôi động hơn vào nửa cuối năm.

Tuy nhiên, ông cho rằng, giai đoạn nửa cuối năm sẽ khó xảy ra “sốt” đất. Bởi những tin tức quan trọng như sáp nhập tỉnh, thành đã rõ ràng và phản ánh vào giá trước đó. Bên cạnh đó, từ nay tới cuối năm giá bất động sản ở Hà Nội và các tỉnh sẽ có sự điều chỉnh để phù hợp hơn vì hiện giá bất động sản đã vượt khả năng chi trả của người mua.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc công ty PropertyGuru Vietnam, hiện người mua và người bán bất động sản vẫn chưa gặp nhau ở mức giá phù hợp. Dù chính sách đã có chuyển biến tích cực như nới lỏng tín dụng hay thúc đẩy đầu tư công nhưng sức mua thực tế chưa phục hồi rõ rệt. Báo cáo quý I của đơn vị này cũng cho thấy mức độ quan tâm đến bất động sản toàn quốc chỉ tăng khoảng 3% so với cùng kỳ năm trước, thấp hơn nhiều so với kỳ vọng.

Một trong những nguyên nhân khiến thị trường không thể “nóng” trở lại là do sự siết chặt pháp lý của các dự án nhà ở, đặc biệt là các dự án cao cấp tại TP.HCM và Hà Nội. Nhiều chủ đầu tư vẫn loay hoay hoàn tất các thủ tục pháp lý, khiến nguồn cung mới tiếp tục bị hạn chế. Trong khi đó, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ - nơi có nhu cầu thực lớn - lại chưa được triển khai đủ mạnh để tạo lực đẩy cho thị trường.

Ngoài ra, tâm lý người dân và nhà đầu tư cá nhân vẫn rất dè dặt sau giai đoạn "đóng băng" kéo dài từ cuối 2022 đến 2024.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng, thị trường đang có dấu hiệu “ấm dần” nhưng chưa đủ mạnh để bùng nổ.

“Sự phục hồi mang tính kỹ thuật ở một số khu vực không phản ánh xu thế toàn thị trường. Nửa cuối năm, dù lãi suất có thể tiếp tục duy trì ở mức thấp nhưng các rào cản pháp lý và tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư sẽ vẫn là những yếu tố kìm hãm sức tăng giá mạnh”, ông Châu nhận định.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam đánh giá, thị trường đang chuyển sang giai đoạn thanh lọc. Người mua ngày càng khắt khe hơn về pháp lý, tiến độ và uy tín của chủ đầu tư. Dù nhu cầu nhà ở vẫn còn lớn, đặc biệt ở phân khúc bình dân, nhưng nguồn cung thực tế lại rất hạn chế. Điều này khiến thị trường khó có thể tăng trưởng đột biến trong ngắn hạn.

Tương tự, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cũng nhận định thị trường bất động sản những tháng còn lại sẽ tiếp tục phục hồi trên diện rộng. Phân khúc căn hộ vẫn sẽ dẫn dắt thị trường nhờ nguồn cung phục hồi, nhu cầu duy trì ở mức cao, nhất là tại các đô thị lớn.

Tuy nhiên, một số thị trường căn hộ đã tăng trưởng nóng sẽ có sự điều chỉnh, mức giá dự kiến đi ngang hoặc giảm nhẹ tại các dự án có giá bán quá cao so với giá trị đầu tư và giá trị sử dụng thực tế. Trong khi mặt bằng giá căn hộ trong các khu đô thị có hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ, thu hút lượng lớn cư dân về ở sẽ vẫn duy trì xu hướng tăng nhưng với tốc độ ổn định hơn.

Với phân khúc căn hộ, phân khúc thấp tầng, đất nền tại các thị trường đã tăng trưởng nóng cũng sẽ có sự điều chỉnh. Những dự án có pháp lý rõ ràng, đầu tư bài bản của các chủ đầu tư lớn vẫn sẽ duy trì sức hút.

“Tình trạng sốt nóng chung cư sẽ khó diễn ra trong cuối năm do mặt bằng giá hiện tại đã neo ở ngưỡng cao và nguồn cung đang có xu hướng cải thiện rõ rệt hơn trên cả nước”, bà Miền nhấn mạnh.

Với đất nền, tình trạng sốt nóng vẫn có thể xảy ra cục bộ tại một số địa phương nếu có thêm các thông tin mới về cơ chế, chính sách hay quy hoạch. Bởi đây vẫn luôn là phân khúc phản ứng rất nhạy và tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) vẫn luôn tồn tại ở một nhóm nhà đầu tư nhất định.

Ông Phạm Đức Toản lại cho rằng, thị trường bất động sản nửa cuối năm có nhiều ẩn số. Cụ thể, việc sáp nhập các tỉnh, thành phố sẽ có những biến động về nhu cầu sử dụng đất, nơi ở. Những nơi được đặt làm trung tâm hành chính mới, sẽ có động lực phát triển mạnh trong thời gian tới, tuy nhiên không dẫn tới tình trạng “sốt nóng”. Những khu vực không còn là trung tâm sau sáp nhập thì giá nhà đất có thể sẽ giảm.