Dự báo hai phân khúc bất động sản tiếp tục tăng giá đầu năm 2026

Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc kinh doanh PropertyGuru Vietnam - kết quả khảo sát xu hướng thị trường chung cư cho thấy 44% người tham gia khảo sát nhận định giá sẽ tiếp tục tăng nhẹ, 17% dự báo giá tăng mạnh, 27% cho rằng giá chung cư ổn định, 11% dự báo giá giảm nhẹ và 2% dự báo giá bán chung cư giảm mạnh.

Nêu quan điểm cá nhân, ông Tuấn cho rằng giá chung cư sẽ tiếp tục tăng trong đầu năm 2026, nguyên nhân là do nguồn cung chung cư cao cấp kéo mặt bằng giá tăng. Ngoài ra, nhu cầu ở thực cùng giá đất và chi phí xây dựng tăng, trong khi nguồn cung chưa đáp ứng đủ. Khách hàng cũng có xu hướng chuyển từ nhà riêng sang chung cư với cơ sở hạ tầng hoàn thiện.

Thông tin thêm tại Hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2025, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Vietnam - cho biết, xu hướng trên thị trường bất động sản hiện tại tập trung vào loại hình ở thực, mang tính bền vững. Bằng chứng là mức độ quan tâm tới nhà ở chung cư trong tháng 11/2025 tăng 3%, nhà riêng tăng 1%, trong khi đất nền giảm 22%, nhà phố giảm 3%, biệt thự giảm 8%.

Kết quả khảo sát thị trường thời gian qua cũng ghi nhận có 64% người mua nhà để ở, trong khi 36% người mua để đầu tư.

Ngoài chung cư thì phân khúc nhà ở riêng lẻ, nhà thổ cư cũng được dự báo có thể tiếp tục sẽ tăng trưởng khoảng 31% trong năm 2026. Hiện dù lượng giao dịch giảm nhưng giá bán của phân khúc này phổ biến trong quý IV/2025 vẫn khá cao. Tại Hà Nội, giá rao bán phổ biến ở khu vực Tây Hồ là 301 triệu đồng/m², Đống Đa 308 triệu đồng/m², Hoàn Kiếm 399 triệu đồng/m²… Giá tại các khu vực vùng ven "mềm" hơn đôi chút: Đông Anh 110 triệu đồng/m², Thanh Trì 175 triệu đồng/m², Hà Đông 233 triệu đồng/m².

Nhận định về thị trường bất động sản trong ngắn hạn, ông Quốc Anh cho biết hiện chưa xuất hiện dấu hiệu sốt đất diện rộng, các điểm nóng chủ yếu liên quan đến câu chuyện sáp nhập địa giới hành chính, còn giao dịch vẫn tập trung ở căn hộ và nhà riêng tại các đô thị lớn.

“Trong ngắn hạn thị trường có thể còn thăm dò nhưng xét về trung và dài hạn, chu kỳ phục hồi đã bắt đầu từ năm 2024 và vẫn còn nhiều dư địa. Tôi cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn. Kịch bản căng thẳng như năm 2022 rất khó lặp lại”, ông nói.

Hơn nữa, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang tái cơ cấu mạnh, các trung tâm tài chính quốc tế (IFC) như là “mảnh ghép chiến lược” giúp tái định vị khu trung tâm đô thị (CBD) và mở ra động lực tăng trưởng mới.

Thủ Thiêm (TP. HCM) và Đà Nẵng đang đứng trước thời điểm bản lề: phát triển thành IFC trung tâm hạt nhân mới hay trở thành phần mở rộng của CBD hiện hữu. Thành công phụ thuộc vào việc định danh rõ mô hình IFC, phát triển công trình biểu tượng, hoàn thiện hạ tầng liên vùng - nội đô và có cơ chế thu hút tổ chức doanh nghiệp.

Không lo lãi suất đang tăng

Bước sang quý cuối năm 2025, mặt bằng lãi suất có xu hướng tăng khi nhiều ngân hàng thương mại ghi nhận lượng tiền gửi suy giảm, kéo lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng lên mức 5,3 - 5,5%/năm. Điều này có nhiều ý kiến lo ngại về những tác động xấu đến thị trường bất động sản.

Nhưng theo ông Nguyễn Quốc Anh, để đánh giá có cơ sở thì cần đặt hiện tượng này trong tương quan so sánh với giai đoạn 2022 - thời điểm thị trường chịu “cú sốc kép” khi lạm phát toàn cầu leo thang, tỷ giá biến động mạnh và Việt Nam buộc phải tăng lãi suất theo Fed. Lãi suất vay khi đó tăng vọt lên 11-15% trong bối cảnh khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp khiến tín dụng bị siết đột ngột. Thị trường bất động sản gần như chững lại, giao dịch lao dốc. Áp lực lãi vay buộc nhiều nhà đầu tư phải bán cắt lỗ, đặc biệt với phân khúc đất nền.

Từ quý II/2022, giá bắt đầu bước vào chu kỳ điều chỉnh sâu, tâm lý thị trường rơi xuống mức thấp nhất khi 72% người tiêu dùng tham gia khảo sát lo ngại lạm phát và 75% tin rằng lãi suất sẽ tiếp tục tăng. Theo khảo sát của PropertyGuru Vietnam thời điểm đó, hơn 1/4 nhà đầu tư buộc phải bán tháo, phần còn lại chọn đứng ngoài quan sát.

Nhưng trong năm 2025, ông Quốc Anh khẳng định bối cảnh hoàn toàn khác. Việc lãi suất huy động tăng nhẹ hiện nay chỉ mang tính kỹ thuật nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn giảm sâu của 2024. Lãi suất cho vay phổ biến quanh 6-7%/năm, tuy cao hơn mức đáy 5-5,5% của các gói ưu đãi cho người trẻ nhưng vẫn nằm trong vùng hỗ trợ giao dịch.

“Áp lực thị trường hiện chủ yếu đến từ nhu cầu vốn cho đầu tư công và sản xuất, trong khi lãi suất huy động thấp khiến dòng tiền tiếp tục dịch chuyển sang bất động sản và chứng khoán”, ông phân tích.

Ông cũng cho rằng việc ngân hàng tăng nhẹ lãi suất huy động cuối năm là diễn biến tích cực vì giúp hệ thống cân đối nguồn vốn dài hạn tốt hơn, tạo nền tảng ổn định cho chu kỳ kế tiếp.

Ở góc nhìn thị trường bất động sản, ông nhấn mạnh sự khác biệt rõ rệt giữa hai thời điểm lãi suất tăng. Năm 2022, thị trường bất động sản “nóng sốt” khi các sản phẩm mang tính đầu cơ chiếm ưu thế. Đặc biệt, tỷ trọng lớn giao dịch sử dụng đòn bẩy tài chính khiến thị trường trở nên mong manh nên khi lãi suất tăng đột ngột, nhiều nhà đầu tư không còn khả năng trả lãi, thanh khoản sụt giảm mạnh và đất nền gần như “đóng băng”.

Trong khi đó, thị trường năm 2025 “bình tĩnh” hơn nhiều, với sự dịch chuyển rõ rệt sang các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực. Dù mức độ quan tâm mua bán chưa quay lại đỉnh 2022 nhưng dòng tiền hiện tập trung vào các sản phẩm pháp lý minh bạch, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư cũng như xu hướng phát triển bền vững hơn của thị trường.