Thị trường bất động sản cuối năm có 'sốt nóng'?

Ông Lê Đình Chung - thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường Hội Môi giới bất động sản, Tổng Giám đốc SGO Homes - phân tích: Thời gian qua, Chính phủ liên tục có những hành động nhằm tháo gỡ pháp lý cho các dự án bất động sản còn vướng mắc. Điều này sẽ giúp nguồn cung bất động sản tăng, khách hàng có nhiều lựa chọn, thị trường từ đó sẽ sôi động hơn vào những tháng cuối năm.

Tuy nhiên giai đoạn này sẽ khó xảy ra “sốt nóng”. Bởi những tin tức quan trọng như sáp nhập tỉnh, thành đã rõ ràng và phản ánh vào giá trước đó. Bên cạnh đó từ nay tới cuối năm, giá bất động sản ở Hà Nội và các tỉnh sẽ có sự điều chỉnh để phù hợp hơn do hiện đã vượt khả năng chi trả của người mua.

Bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Phát triển Kinh doanh sản phẩm - Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), cũng dự báo thị trường bất động sản cuối 2025 sẽ có những chuyển biến tích cực hơn, với nguồn cung mới được cải thiện đáng kể so với quý III. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tạo nên ba kịch bản khác nhau: thách thức, kỳ vọng và lý tưởng.

Với kịch bản lý tưởng, nguồn cung mới tăng mạnh 40% - 50%, lãi suất thả nổi ở mức 8% - 9%, giá bán tăng 10-15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng bước vào giai đoạn tăng trưởng.

Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung mới tăng 25-35%, lãi suất thả nổi ở mức 9-11%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35-40%. Đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.

Còn ở kịch bản thách thức, nguồn cung mới tăng 5% - 15%, lãi suất thả nổi lên tới 10-12%, giá bán tăng 2-5% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 20-30%. Đây là kịch bản cẩn trọng nhất, là dấu hiệu của việc thị trường đi vào chu kỳ hồi phục chậm.

Bà Liên cũng dự báo sẽ có 3 xu hướng nổi bật trong quý IV: giá bán tăng - nhu cầu tăng - giá thuê tăng, phản ánh tín hiệu hồi phục rõ nét của cầu thực và sự dịch chuyển tâm lý từ "quan sát" sang "tham gia" thị trường.

Bên cạnh đó, dòng vốn đầu tư tiếp tục dịch chuyển mạnh từ Bắc vào Nam, tập trung tại các trung tâm đô thị lớn và dịch chuyển đến khu vực hưởng lợi hạ tầng, trong đó phân khúc chung cư và nhà ở giữ vai trò dẫn dắt.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra 3 kịch bản cho thị trường bất động sản. Kịch bản thứ nhất được dự báo là thị trường ổn định, phục hồi chậm. Nếu chính sách tiếp tục thận trọng, thị trường tăng trưởng nhẹ và bền vững trong 2 - 3 năm tới.

Kịch bản thứ hai là thị trường phục hồi mạnh. Trong trường hợp tín dụng được nới lỏng, pháp lý được tháo gỡ triệt để, thị trường có thể phục hồi rõ nét từ năm 2026.

Kịch bản thứ ba là thị trường tăng trưởng nóng trở lại. Nếu xuất hiện cú hích lớn từ chính sách ưu đãi (gói tín dụng, ưu đãi thuế…), thị trường có thể bùng nổ, nhưng cũng kèm theo rủi ro nếu không kiểm soát tốt đầu cơ.

Phân khúc nào sẽ lên ngôi?

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhu cầu nhà ở, bao gồm cả mua để ở và đầu tư sẽ tiếp tục gia tăng nhờ nền kinh tế tăng trưởng và tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ.

Đối với đất nền, các sản phẩm có pháp lý minh bạch, tách thửa hợp lệ và nằm trong những khu vực đang triển khai hạ tầng sẽ tiếp tục ghi nhận mức tăng giá khả quan. Đây vẫn là phân khúc thu hút những nhà đầu tư ưa chuộng dòng sản phẩm “ăn chắc mặc bền” nhờ biên độ lợi nhuận ổn định.

Với phân khúc biệt thự, liền kề và nhà phố, giá bán sơ cấp duy trì ở mức cao, khi nguồn cung mới chủ yếu đến từ các khu đô thị được đầu tư bài bản về hạ tầng và tiện ích. Thêm vào đó, chi phí đất đai ngày càng tăng cùng sự khan hiếm quỹ đất tại các đô thị lớn tiếp tục đẩy giá sản phẩm sơ cấp lên cao.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán tại các dự án do những chủ đầu tư lớn phát triển, đã có cư dân về ở và cộng đồng hình thành, vẫn giữ được đà tăng ổn định.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phục hồi trên diện rộng. Phân khúc căn hộ vẫn sẽ dẫn dắt thị trường nhờ nguồn cung phục hồi, nhu cầu duy trì ở mức cao, nhất là tại các đô thị lớn.

Tuy nhiên, một số khu vực đã tăng trưởng nóng sẽ có sự điều chỉnh, mức giá dự kiến đi ngang hoặc giảm nhẹ tại các dự án có giá bán quá cao so với giá trị đầu tư và giá trị sử dụng thực tế. Trong khi mặt bằng giá căn hộ trong các khu đô thị có hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ, thu hút lượng lớn cư dân sẽ vẫn duy trì xu hướng tăng nhưng với tốc độ ổn định hơn.

“Tình trạng sốt nóng chung cư sẽ khó diễn ra trong cuối năm do mặt bằng giá hiện tại đã neo ở ngưỡng cao và nguồn cung đang có xu hướng cải thiện rõ rệt hơn trên cả nước”, bà Miền nhấn mạnh.

Với đất nền, theo bà, tình trạng sốt nóng vẫn có thể xảy ra cục bộ tại một số địa phương nếu có thêm các thông tin mới về cơ chế, chính sách hay quy hoạch. Bởi đây luôn là phân khúc phản ứng rất nhạy và tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) vẫn luôn tồn tại ở một nhóm nhà đầu tư nhất định.

Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch G6 Group nhận định, trong ngắn hạn, khó dự báo phân khúc nào sẽ tăng hay giảm giá. Nhiều khả năng thị trường sẽ đi ngang từ nay đến cuối năm; nếu có nhích lên cũng không đáng kể, chỉ tập trung ở những nơi còn dư địa phát triển, giá hợp lý.

Ông dẫn chứng, giá bất động sản tại Đà Nẵng đã tăng cao nên khó tăng tiếp. Hà Nội cũng tương tự. Xu hướng tăng, nếu có, sẽ nằm ở một số địa phương nhỏ như Cần Giờ (TP.HCM) hay Phú Quốc (Kiên Giang).

Theo ông Quê, việc lãi suất duy trì ở mức thấp cùng sự phát triển mạnh mẽ của nhà ở xã hội, nhà ở thương mại sẽ tạo nguồn cung dồi dào từ nay đến năm 2027. Trong đó, phân khúc nhà ở xã hội được kỳ vọng là điểm sáng.

"Thị trường cũng sẽ không còn một kênh đầu tư “vua” như đất nền trước đây, mà đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng, chung cư sẽ luân phiên giữ vai trò chủ lực ở từng thời điểm và đặc thù từng địa phương", ông Quê nêu quan điểm.