Gói vay 120.000 tỷ đồng lãi suất thấp cho nhà ở xã hội vì sao 'ế'?

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho biết giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng bắt đầu từ tháng 4/2023 đến nay mới ước đạt khoảng 3.400 tỷ đồng. Điều này chứng tỏ doanh nghiệp và người dân đều không mặn mà.

Kém hấp dẫn vì lãi suất vẫn cao

Chị Nguyễn Minh Anh (huyện Đông Anh, Hà Nội) chia sẻ, đầu năm 2024, chị tham khảo gói vay này thì được biết mức lãi suất cho vay với chủ đầu tư là 8%/năm trong 3 năm và với người mua nhà là 7,5%/năm trong 5 năm.

"Giả sử tôi vay 500 triệu đồng mua nhà ở xã hội thì trung bình mỗi tháng tôi phải trả cả gốc và lãi khoảng hơn 11 triệu đồng. Hai vợ chồng thu nhập chưa đến 20 triệu đồng, nếu cộng thêm các khoản chi phí sinh hoạt khác thì đây cũng là áp lực lớn. Chưa kể thủ tục vay cũng phức tạp. Vì thế sau khi suy nghĩ kỹ tôi quyết định không vay nữa", chị Minh Anh nói.

Nhận xét về gói vay 120.000 tỷ đồng lãi suất thấp cho nhà ở xã hội, chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong cho rằng, hiện tốc độ giải ngân vẫn thấp là do chưa phù hợp với nhiều người dân khi chỉ thấp hơn lãi suất thông thường 1,5 - 2% và lại thả nổi. Như thế thì nhiều người vay không chịu nổi áp lực lãi vay.

Ông Phong dẫn chứng cụ thể, có thời điểm, trong khi mức lãi suất cho vay thông thường của các ngân hàng 8-9% thì lãi suất của gói vay này cũng khoảng gần 8%. Đây là một trong những lý do khiến doanh nghiệp, người dân không mặn mà với việc vay vốn. Đó là chưa kể đến hàng loạt thủ tục, điều kiện để có thể vay được là rất khó khăn.

Bên cạnh đó, theo ông Phong, còn nhiều nguyên nhân khác khiến gói vay 120.000 tỷ đồng khó giải ngân. Đơn cử như việc người dân không tiếp cận được nguồn cung nhà ở xã hội nên không thể vay.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh, nếu chỉ trông chờ vào gói tín dụng này thì khó đạt mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Bởi gói 120.000 tỷ đồng là tín dụng thương mại có ưu đãi chứ không phải là gói tín dụng cho một chính sách kinh tế nhân văn.

"Với mức lãi suất hơn 8% kéo dài trong khoảng 3 năm, sau đó theo cơ chế thị trường thì đối với doanh nghiệp và người dân đã mặn mà chưa, tôi cho rằng họ chưa mặn mà", ông Lực nêu quan điểm.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản cũng cho rằng, lãi suất cho vay của gói 120.000 tỷ đồng còn cao. Mức lãi suất cho vay bình thường 8 - 9%, lãi suất của gói vay 120.000 tỷ đồng từ 7 - 8,2%. Mức chênh lệch không lớn, chưa đủ tạo sức hấp dẫn, do đó ngân hàng cần xem xét giảm lãi suất thấp hơn nữa.

Trong khi đó, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Ðỗ Viết Chiến cho rằng, việc giải ngân “ì ạch” của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng còn có điểm vướng mắc nữa là các ngân hàng có quá nhiều điều khoản, cùng với đó nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế khiến việc triển khai gói hỗ trợ càng gặp khó khăn.

Bộ Xây dựng cũng xác định những nguyên nhân chính khiến gói ưu đãi khó đạt được hiệu quả như kỳ vọng. Đó là: Nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế, nhiều chủ đầu tư không đủ điều kiện để vay vốn hay bảo đảm điều kiện dư nợ, không có tài sản bảo đảm.

Ngoài ra, lãi suất gói vay ưu đãi vẫn cao, trong khi thời gian cho vay ngắn nên chưa thu hút được các doanh nghiệp, người dân.

Quy định đối tượng thụ hưởng cũng còn phức tạp khiến người dân gặp khó khăn khi vay ưu đãi.

Bộ Xây dựng đề xuất giải pháp cho phép mở các chỉ tiêu, hạn mức tín dụng của các ngân hàng thương mại theo hướng phần cho vay mua nhà ở xã hội không tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng của ngân hàng.

Cách nào để hết "ế"?

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, từ sau khi gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng kết thúc, việc phân bổ nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội gặp nhiều hạn chế. Mặc dù về chính sách, doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội được vay 70-85% vốn với lãi suất ưu đãi bằng 50% lãi suất ngân hàng thương mại (khoảng 5%), nhưng do hết nguồn vốn cấp bù lãi suất cho các ngân hàng nên doanh nghiệp vẫn phải vay ở mức cao, dẫn đến khó giảm được giá bán nhà.

Do đó, theo ông Châu, các bên liên quan cần tìm giải pháp phù hợp để có những ưu đãi dài hơi, thống nhất hơn giúp người dân, doanh nghiệp có thể tiếp cận. Đồng thời cần dành một nguồn lực nhất định hằng năm để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội theo kiểu gói hỗ trợ cấp bù lãi suất cho các ngân hàng.

Bên cạnh đó, ông cũng đề nghị Bộ Xây dựng khôi phục gói tín dụng 110.000 tỷ đồng (từng được Bộ đề xuất trước đó) để đạt mục tiêu xây tối thiểu 1 triệu căn nhà xã hội đến năm 2030. Ở gói này, lãi suất vay ưu đãi nhà ở xã hội là 4,8 - 5%/năm, thời hạn vay tối đa 25 năm, tương tự gói tín dụng 30.000 tỷ đồng áp dụng hơn 10 năm trước.

Ngoài ra, để tăng sức hút với doanh nghiệp, ông Châu đề nghị dự thảo nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội tăng thêm lợi nhuận định mức lên 15%, thay vì 10% như trước, áp dụng cho doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất.

TS. Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia - cho biết, thực trạng khủng hoảng phân khúc, thiếu nhà vừa túi tiền, thừa nhà cao cấp ngày càng thêm trầm trọng. Vì vậy không thể chỉ dựa vào ngân hàng để đẩy nhà ở xã hội lên.

"Để "cứu" nhà xã hội, nên lập quỹ phát triển phân khúc này với nguồn vốn ưu đãi từ ngân sách nhà nước. Từ đó, lãi suất cho vay có thể hạ xuống, thấp hơn lãi suất cho vay thương mại bình thường. Nguồn vốn ngân sách sẽ đóng vai trò đầu mối, cùng với nhiều nguồn lực khác được huy động thêm", ông Nghĩa đề xuất.

Ở góc độ doanh nghiệp, Phó Tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) từng đưa ra ý kiến: "Đề nghị các ngân hàng thương mại không cần thẩm định hiệu quả dự án. Đã là dự án nhà ở xã hội thì đương nhiên phải hiệu quả vì giá thành là doanh nghiệp được tối đa lợi nhuận 10%".

Còn theo ông Nguyễn Hưng - Tổng Giám đốc Ngân hàng Tiên Phong (TPBank), nếu chúng ta có thêm mộ số hình thức hỗ trợ khác thì sẽ tốt hơn. Ví dụ như gói hỗ trợ lãi suất 2% lâu nay ế không ai dùng. Nếu Chính phủ cho phép chuyển 1 phần sang để hỗ trợ cho người mua nhà, giả sử 7,5% mà ta giảm thêm 2% nữa còn 5,5% thì sẽ trong khả năng trả nợ của nhiều người.