Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản (BĐS), nếu BĐS KCN tăng trưởng 10% - 12% mỗi năm, thì bất động sản đô thị - dịch vụ liền kề tăng trưởng gấp 3 - 5 lần. Sự phát triển nóng của BĐS KCN cũng là chủ đề chính trong Hội thảo lần đầu tiên được tổ chức tại Việt Nam vào ngày 23 và 24/4 vừa qua. Theo dòng sự kiện này, chúng tôi đã có cuộc khảo sát chi tiết tại tỉnh Bình Dương.
KCN VSIP
Miền Nam là khu vực có diện tích KCN lớn nhất cả nước với 38.000ha. Trong đó, Bình Dương - thủ phủ công nghiệp với 28 KCN lớn, tổng diện tích gần 10.000ha, chiếm ¼ diện tích KCN toàn miền Nam. Lấy công nghiệp làm nền tảng là khâu đột phá trong cách làm của Bình Dương, mà hạt nhân chính là mô hình Công nghiệp - Đô thị - Dịch vụ. Cùng với kết cấu hạ tầng KCN đồng bộ, hiện đại, Bình Dương là địa điểm hấp dẫn hàng đầu đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Đồng nghĩa với việc, các KCN tại Bình Dương sẽ còn phát triển và mở rộng hơn nữa trong thời gian tới. Những khu vực cửa ngõ KCN, vì thế tỉnh Bình Dương trở thành “vùng đất vàng” của bất động sản.
Trong những năm qua, diện tích và số lượng các KCN tại Bình Dương không ngừng gia tăng và trải đều trên toàn tỉnh. Tại phía Nam, bao gồm huyện Dĩ An và huyện Thuận An với diện tích KCN lần lượt là 715ha và 641ha. Đây cũng là 2 địa bàn hình thành những KCN đầu tiên tại Bình Dương như: KCN Sóng Thần 1 & 2, KCN Đồng An, KCN VSIP I. Còn tại phía Bắc - Khu vực được ưu tiên phát triển và mở rộng KCN, gồm có: Bàu Bàng 1.000 ha, Bắc Tân Uyên 215ha, thị xã Tân Uyên 1630ha, TP. TDM 1765ha vàthị xã Bến Cát 3200ha. Có thể thấy rằng, Bến Cát là địa phương có số lượng và diện tích KCN lớn nhất toàn tỉnh Bình Dương. Nổi bật là các KCN Mỹ Phước 1, 2, 3 chiếm gần 2.000ha. Những con số thống kê cũng cho thấy quy mô ngày càng lớn của các KCN trên địa bàn tỉnh và điều này cũng tác động đến giá BĐS liền kề KCN.
Quang cảnh Thành phố Mới Bình Dương
Theo thống kê, từ 2016 đến 2018, tại khu vực phía Nam, dân số Dĩ An tăng từ 391.000 người lên 415.000 người (tương đương 6,1%). Tại Thuận An con số này là 10,6%, từ 470.000 người lên 520.000 người. Giá BĐS cạnh KCN tại 2 khu vực này cũng ghi nhận tăng từ 20triệu đồng/m2 lên 40triệu đồng/m2 và hiện nay đang ở mức 40 triệu đến 45triệu đồng/m2.
Tại phía Bắc, những khu vực hình thành KCN lớn như: Bàu Bàng, Tân Uyên, Bến Cát ghi nhận những con số thống kê: Bàu Bàng có dân số tăng từ 89.000 người lên 96.000 người, tăng 7,8%, giá BĐS từ 9 triệu - 10 triệu đồng/m2; Tân Uyên: dân số tăng từ 238.000 người lên 295.000 người, tăng 23%, giá BĐS từ 15 triệu - 17 triệu đồng/m2; Bến Cát: dân số tăng từ 230.000 người lên 270.000 người, tăng 17,4%, giá bất động sản: 10 triệu – 12 triệu đồng/m2. Có thể thấy, mức tăng trưởng dân cư trong những năm qua và quy mô KCN khu vực phía Bắc, đặc biệt là thị xã Bến Cát lớn gấp nhiều lần so với Dĩ An hay Thuận An. Trong khi đó, giá bất động sản cửa ngõ KCN tại Bến Cát hiện nay chỉ bằng 1/5 so với phía Nam. Ngoài ra, hạ tầng giao thông trong và ngoài KCN tại đây cũng đồng bộ và hiện đại hơn với các tuyến đường lớn đã và đang được đầu tư như: Mỹ Phước - Tân Vạn, QL13, Vành Đai 4,… Bên cạnh đó, để thuận tiện cho các thủ tục hành chánh và thúc đẩy phát triển CN phía Bắc nhanh thần tốc, để toàn tỉnh BD đồng loạt thăng hoa, xứng đáng là thủ phủ của công nghiệp của cả nước, một tỉnh thành luôn đứng top đầu cả nước về tăng trưởng kinh tế, rất dễ dàng nhận thấy trong 2 năm trở lại đây ngoài việc phát triển CN tại phía Bắc, tỉnh BD đã đẩy mạnh phát triển cho TP mới với việc di chuyển nhiều cơ quan hành chính và các công trình trọng điểm về đây. Giáp ranh trung tâm mới của tỉnh nhà, Bến Cát trở thành đô thị vệ tinh và được kỳ vọng tăng trưởng mạnh trong thời gian tới.
Khách hàng về Bình Dương tìm khảo sát dự án, đầu tư BĐS.
Xu hướng bất động sản công nghiệp tăng trưởng nóng, rất nhiều nhà máy đang chọn VN làm điểm đến, thì so với mức tăng trưởng 12% của bất động sản công nghiệp thì đô thị dịch vụ đi kèm KCN sẽ tăng trưởng gấp 3 đến 5 lần vì quĩ đất xung quanh KCN là rất hạn chế, vì vậy BĐS đô thị công nghiệp sẽ tăng trưởng nóng trên toàn tỉnh BD nói chung và đặc biệt tại những địa phương phía Bắc Bình Dương nói riêng.
Khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp, việc quy hoạch và phát triển khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ trong chính các khu công nghiệp chính là "điểm mở" từ chính sách giúp nhà đầu tư có thêm cơ hội sở hữu quỹ đất. Đặc biệt xu hướng xây dựng khu đô thị trong khu công nghiệp mới chỉ phát triển. Đây chính là mảnh đất "màu mỡ" để các nhà đầu tư BĐS khai thác, nắm bắt cơ hội đầu tư sinh lời vượt trội.
Nguyễn Khanh (Kinh Doanh và Pháp Luật)
